第633回
復地（集団）

10月28日(金曜日)に第一社目の
復地（集団）股フン有限公司
（シャンハイ・フォート・ランド、コード：2337）の
開発物件を見学しながら企業説明他を聞いております。

復地（集団）（コード：2337）は
上海の不動産デベロッパー大手企業で上海第４位の不動産会社です。
開発する不動産は上海が主体です。
今後は長江デルタへの事業拡大を行なっていくとともに
本土主要都市に事業を拡大していく予定です。

中国政府は不動産に対して投資抑制策を打ち出しており
その影響が同社にも現れるのではないかという事で
５月には株価でも一時２香港ドルを割っていました。
また本土系不動産セクターは６月ごろまでは
調整局面が続いていました。
ですがその後は回復してきています。

上海市や浙江省では2001年以降不動産価格が上昇してきていました。
背景には中国本土の投機資金、海外からの投機資金、
人民元切り上げを睨んだ海外資金が入り
バブルの様相がでてきていました。
中国政府はバブルになるのを抑える為に
高級住宅の開発制限、
投機目的の費用引き上げや早期売買に対する税金を徴収、
低所得者向け住宅への供給の増加などを盛り込み
投資過熱抑制策を実施してきました。
ですがその効果は一時的なものとなっています。

中国では今後都市部に人口が集中する傾向があります。
2000年の中国での都市部の人口比率は35.8％です。
これが2030年には59.5％に上昇する見通しです。
不動産物件の取引では今後15年間は旺盛な住宅需要が見込めます。

復地（集団）の開発物件見学と関係者からの会話からです。

・現在の物件販売での利益率はどうか
現在は上海の中心地を主に開発しており、
上海地域の利益が80％で、
残り20％が上海以外の物件での利益となっている。
だが上海地区中心では土地の確保が難しくなってきている。
今後は上海が利益が50％で、
残り50％が上海以外の物件での利益をあげていくことになる。
今後は上海での利益が伸びていくというのではなく、
他の地域での販売を拡大していく予定で
上海以外の物件での利益率が上昇していくことになる。
長期的には上海の物件開発からの利益は30％程度になり
本土主要都市や長江デルタへの事業拡大を行なっていくことで
こちらからの利益率が70％となっていくであろう。

・現在復地（集団）の物件を購入する客層は
物件は年収が20万元から30万元の人をターゲットにしている。
通勤時間では物件から30分以内となっている。

・購入する際の条件は
物件価格の20％を頭金として支払ってもらい
残りはローンにすることができる。

・保険に入っている人は多いかどうか
ローンで購入する場合は強制的に保険に加入してもらう。
一般の個人では保険という概念が低く入らない人が多い。
だが最近の傾向として加入する人が増えてきている。

＜次回に続く＞