第1385回
■K.OさんからのＱ（質問）：地方での中古物件

先生の本は50冊以上読ませて頂き、
以前は香港にもご一緒させて頂きました。
自分の考え方の一つの羅針盤として大変お世話になっております。
地方でマンション、アパートの中古物件を最近買っております。
表面利回り12％以上を目安に1億程買いました。
家賃収入を目的とし、
自分の事業（呉服店１店、写真館３店）の安定化、
底支えとして始めました。
値上がり期待は無いのですが、
最近の東京から名古屋、大阪、福岡等への
不動産価格の上昇の連鎖が
1985〜1987あたりと酷似していると感じます。

先生は早くから不動産投資をされ、
築年数をかなり経た物件（渋谷や新宿御苑前等）を
現在も管理されておられると思います。
今後の日本国内の不動産情勢や中古物件の管理、
客付け等アドバイスを頂けると大変うれしいのですが、、、
よろしくお願い致します。

■ＱさんからのＡ（答え）

不動産の値下がりも底をついて
一段落したところだと見ています。
したがって、それを持ちきれないで売りたい人が
割合安値で売りに出しますので、
人に貸した場合の利回りを考えますと、
10％以上でまわるものも時々出てくるようになりました。
そういう出ものを狙ってお買いになって
財産を作ってらっしゃるようですけど、
基本的にそれは間違っていないと思います。

問題は人が出ていってもまたすぐ借り手があるような
いい場所にあるかどうか、
それからその建物の修理をするのに
どのぐらいお金をかけなきゃいけないかということ、
それからもう一つは
銀行からお金を借りた場合に、
どういう条件でお金が貸せるか、
変化が起こった場合にそれがどう変わるか、
そういうところさえきちっと検討されておれば、
割と安定した収入を得ることができます。

ただ、それが今から20年も前と似てる
とお考えになるとしたら、ちょっと違うと思います。
どうしてかというと、
まだ家の無い人たちが、収入の伸びるのを背景として
不動産を買った時代と、
今みたいに誰でも皆自分の家があるようになってからとでは
同じわけがありません。

それからもう一つは、
あなたの年の時には考えないことですけど、
私なんかは年をとって収入が無くなった時は
不動産に稼いでもらおうと思って、
せっせと不動産を買っていました。
でも自分が年を取ってみると不動産も年をとってるんですね。
あっちが壊れた、こっちが壊れたと言って、
もういっぺん初めから建て直せという話になると、
また初めから借金のやり直しをすることになります。
今あなたがそのことを考える必要は無いかもしれませんけど、
やがてそういう目にあうことも
頭の中の片隅にとどめておいて下さい。