第36回
華僑の錬金術を香港のデベロッパーから学べ！

銀行融資比率を高めることにより
自己資金に対する投資利回りが上昇することを
レバレッジ効果と言いますが、
このセオリーに反して
香港の不動産会社の借入比率は非常に低いのです。
会社にもよりますが、
大手上場不動産会社の借入比率（総資産に対する）が
20％程度の会社も多いのです。
日本の大手不動産会社の借入比率が
70−80％程度であることを考えると、
驚くほど健全な財務体質だといえます。
しかし、もっと借入比率を増やせば
投資利回りは高くなる事を考えると、
何故借入比率をそれほどまでに低くするのでしょうか？

借入比率を高くすると、
不動産価格が上昇する時は、確かに投資利回りが高くなるのですが、
逆に不動産価格が下落したときは借入比率が高いと、
投資物件の時価評価をすると債務超過になってしまい、
それだけ高いリスクを負っていることになります。

香港の不動産価格は、過去を振り返ってみると
経済的・政治的理由により
常に激しく上下する傾向があることから、
借入比率を高めて不動産投資して
その後不動産価格が激しく下落した場合、
債務超過になったり
銀行から借り入れの返済を要求されたりする可能性が高いことを
経験的に知った上での財務戦略だと思われます。
またいつでも投資に出動できるキャッシュを潤沢に持つことにより、
不動産価格が下落した際に
果敢に不動産を買いに入れる資金力を持つことが
ビジネスチャンスだと確信しているのでしょう。

香港の大手不動産会社・大金持ちは例外なく、
不動産が暴落したときに
徹底的に不動産を買いまくった人達なのです。
不動産価格が常に激しく上下するマーケットでは、
安いときに買い高いときに売る
資金力・タイミングを見る力・勇気
がなければ
不動産で莫大な利益を確保できなかったのです。