第1181回
中国政府も認める不動産バブル

中国政府も今の中国の不動産マーケットが
バブル状態であることはよく認識しています。

先日、中国国土資源省が発表した
「中国都市地価状況2009年」によれば、
中国で不動産バブルが最も深刻なのは、
北京、上海、深セン、天津、杭州、青島の
６都市である、とのことです。

国土資源省では、
バブルかバブルでないかの判断基準として、
１年間の合計賃貸料を分譲価格で割った
「賃貸価格比率」を採用しています。
この「賃貸価格比率」が4.5％以下だと深刻なバブル、
5.5％以上ならまだまだ値上がりの余地がある、
と判断するそうです。

上記６都市の2009年の「賃貸価格比率」は、
青島が3.37％と最も低く、
それ以外の都市も北京3.82％、上海3.75％など、
軒並み4.5％を下回りました。

この「賃貸価格比率」は言ってみれば、
不動産投資の税引き前利回りですが、
各都市とも不動産価格の上昇に家賃相場の上昇が
まったく追いついていない状況が見て取れます。

国土資源省が北京、上海、深センなどの
大都市を対象に続けている調査でも、
需要と供給の不均衡により、
この５年で住宅販売価格が大きく上昇したのに対して、
住宅賃料は相対的に低下しており、
2008年からはバブルの傾向が現れてきた、
という結果が出ています。

現在、中国の１年ものの定期預金の利率は2.25％です。
元本が保証されている定期預金の利率が2.25％で、
値下がりリスクや空室リスクもある
不動産投資の利回りが３％台ならば、
利回り狙いの人はどう考えても
定期預金の方が安全且つ高利回り、
という判断になるはずです。

しかし、それでも住宅販売価格と
住宅賃料の差がどんどん開いていくのは、
不動産に投資する人が賃料などの
インカムゲインはほとんど考慮しておらず、
「不動産価格は必ず右肩上がりに上がっていく」
という過去の経験からの信念に基づき、
専ら値上がり益のキャピタルゲインを目的に
不動産への投機に走っている、
という背景がありそうです。

実需が伴わないのに
値上がりだけを期待した投機が行われる状態を
バブルと呼ぶならば、
今の中国の不動産マーケットは完全に
バブル状態にあると言えそうです。