第16回
不動産業者の言い分、大家の言い分

大手不動産業者が
サブリース契約において家賃保証をしておきながら、
賃料減額することができるか
という質問に対する回答の続きです。

不動産業者は、なぜ、賃貸借契約書で、
大家に対し、家賃保証をしておきながら、
賃料減額を求めているのでしょうか？
その根拠は、借地借家法32条です。

借地借家法32条には
「建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税
　その他の負担の増減により、
　土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下
　その他の経済事情の変動により、
　又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、
　契約の条件にかかわらず、当事者は、
　将来に向かって建物の借賃の額の増減を
　請求することができる。
　ただし、一定の期間建物の借賃を
　増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。」
と書いてあります。

そこで、不動産業者は、
土地や建物の価格が減少し、
近隣の賃料相場が下がったのだから、
法律に基づいて、
賃料を減額すると賃料の減額を求めてきたのです。
これが不動産業者の言い分です。

しかし、納得できないのは、大家の方です。
「大手不動産会社が家賃を保証すると言ったから、
　何億円ものローンを組んで、建物を立てたのに。
　しかも、家賃保証は口約束でなく、契約書にもうたってある。
　それなのに、賃料を下げるなんて、詐欺じゃないか。
　賃料を下げられたら、
　ローンの支払額は下げられないのだから、
　ローンの支払いができなくなる。
　大体、借地借家法は、
　経済的弱者を救済するための法律なのに、
　不動産事業の専門家でもあり、
　何百億円もの資本金を持ち、
　大家に比べて遥かに経済的強者である
　日本有数の不動産業者に適用があるなんておかしい。
　賃料の値下げには応じられない。」
と賃料の引き下げには応じません。

さて、みなさんは、
どちらの言い分が正しいと思われますか？