第136回
賃貸借契約のトラブルは、信頼関係が重要です。

昨日、賃料の未払いという契約違反があっても、
貸主と借主の間の信頼関係が破壊されていない場合は
契約を解除されないという説明をしました。
これを「信頼関係破壊の法理」って言うんでしたね。
法律っぽいですね。
みなさん、覚えてください。

でも、この「信頼関係」は、
貸主が個人的に借主を信頼していたけど
裏切られたという場合の信頼関係という意味とは
ちょっと違います。
ここで、契約を解除するというときの「解除」は、
契約違反を理由として契約を終了することという意味です。
よく契約を終了させるときには
「解約」という言葉も使われます。
「解除」と「解約」は契約違反を理由とするのが「解除」で、
それ以外の理由で契約を終了する場合が「解約」です。

賃貸借契約には、又貸し禁止とか、増改築禁止とか、
利用目的の変更禁止などが書かれていることは
以前に説明しました。
これらの契約に違反した場合でも、
賃料の未払いの場合と同様に、
常に貸主から契約を解除され立退きを
求められるというわけではありません。
「信頼関係破壊の法理」によって、
信頼関係を破壊したと認められる場合のみ、
契約の解除が認められるのです。
ただ、又貸しや増改築については、
それをしただけで、信頼関係を破壊したと
認められる可能性が強いのです。

「信頼関係破壊の法理」については、
「貸主から契約違反だから出て行け」と言われた場合に、
契約違反があったとしても、
事情によっては、出て行かなくてもいい場合がある
というように覚えておいたらよいと思います。