第1312回
土地使用権の残り年数が少ない不動産の価値

中国政府の不動産価格抑制政策にも関わらず、
またじりじりと値段が上がってきている中国の不動産。
これだけ中国政府が脅しても、株式などには目もくれず、
不動産に投資し続ける中国の投資家を見ていると、
中国では不動産が投資対象として
投資家から絶大な信頼を置かれていることが良く分かります。

ただ、外国から来た私の目には、
この中国の投資家の不動産信仰は
非常に奇異なものとして映ります。
なぜなら、日本と違って中国の不動産には
土地の所有権は含まれておらず、
70年とか50年の長期の使用権を
買っているに過ぎないからです。

そして、その70年とか50年の使用権は、
デベロッパーが土地を取得した時点から起算されますので、
使用権70年の住宅用地の場合1年で1/70、
200万元（2,500万円）の土地であれば、
年間２万8,500元（35万6,000円）ずつ、
機械の減価償却のように
価値が下がっていってしかるべきなのですが、
実際は中国の土地の値段は、
どんどん上がっているのです。

中国政府がこの制度を作った時点では、
政府の役人も不動産を買う人も
「70年後には自分は生きていないだろうから、
使用権が70年もあれば十分だ」と考えたようで、
大して問題にもなりませんでした。
しかし、時が経つにつれて、
土地使用権の残り年数が少ない中古住宅や
デベロッパーが土地を取得してから
時間が経った物件などが増え、
今後、不動産取引において、
土地使用権の残り年数が問題となる案件が
増加することが予想されます。

先日も上海で土地使用権の残り年数が
32年しかない新築住宅が売りに出され、
物議を醸しました。

今回売りに出された「金橋碧雲公館」の土地は、
1993年にデベロッパーが「総合用地」として取得しましたので、
その時点では50年の使用権があったのですが、
開発が遅れ18年後の今年2011年に
ようやく売りに出されましたので、
新築であるにも関わらず、
土地使用権が32年しか残っていない、
という状態になってしまいました。

デベロッパーは土地使用権があと32年しか残っていないため、
定価の12％引きで販売したのですが、
値段の安さだけに引かれて買ってしまった人からは
「期限が切れた後はどうなるのか？」という
不安の声も出ているそうです。

中国の「物権法」では、
住宅用地の期限切れ後の対応について
「自動的に継続される」と定められているそうですが、
その後の継続期間や継続に必要な経費などの詳細は
明文化されておらず、購入者は不安を募らせているようです。

今後、中国で不動産を買う際には、立地や広さの他にも、
土地使用権の残り年数をしっかりと調べて、
残り年数に見合った値段で売られているのか、
冷静に判断をする必要がありそうです。